AlexanderChest FINANCIAL ADVISOR

El término "multiplicación patrimonial" genera una gran variedad de reacciones. Algunos piensan que es una forma excelente de iniciarse en el mundo de la inversión inmobiliaria. Otros la descartan inmediatamente, habiendo escuchado demasiadas historias de estafas y fracasos relacionados a la inversión inmobiliaria. Con tantos rumores y tanta información errónea dando vueltas, es difícil saber qué creer, y es por eso que se entregan estos servicios de asesoría. Esta es la asesoría más detallada y completa de multiplicación patrimonial que encontrarás. Aquí no hay estafas ni discursos comerciales, tan sólo la verdad, explicada por personas que han usado este mecanismo para crear abundancia y éxito. No te diremos lo que pensamos que quizá pueda funcionar, te diremos lo que sabemos que funciona con base en experiencias del mundo real. Durante esta asesoría se te enseñará todo lo que necesitas saber para iniciarte desde cero en el mundo de las inversiones, evitando los costosos errores que pueden acabar por destruir una inversión mal planificada. Cubriremos todos los temas, desde los conceptos básicos de apalancamiento e interés compuesto hasta los detalles prácticos de cómo manejar y hacer crecer un negocio inmobiliario y cómo lidiar con cualquiera de los problemas que pudieran presentarse.

Para entender a cabalidad porque las propiedades bien elegidas siempre están arrendadas es necesario comprender primero algunos conceptos elementales descritos en las primeras reuniones de capacitación. Si bien se requiere de una explicación más detallada, desde ya podemos adelantar que existen 6 mecanismos específicos a través de los cuales podemos obtener completa tranquilidad respecto al arriendo continuo de las propiedades.

A río revuelto, ganancia de pescadores reza el dicho. Es bien sabido que es en las épocas de crisis cuando se construyen las mayores riquezas y el mercado inmobiliario no es la excepción. Si bien la industria inmobiliaria es conocida por su resiliencia la transversalidad del efecto de la pandemia ha generado importantes efectos (positivos y negativos) que deben ser entendidos en profundidad antes de embarcarse en una inversión de este tipo. En primer lugar, es importante entender que el mercado está compuesto dos partes (compradores y vendedores) con objetivos contrapuestos, por lo que lo que para unos es un problema, para otros es una oportunidad. Dado lo anterior cobra especial importancia la temporalidad asociada a la inversión. En otras palabras, la clave está en entender con completa claridad los "cuándos" del negocio inmobiliario. Podemos diferenciar los efectos de la crisis en 4 etapas: * Lo inmediato * El corto plazo (hasta 12 meses) * El mediano plazo (13 a 30 meses) * El largo plazo (más allá de 31 meses) Así entonces la estrategia más recomendable es (siempre y cuando se disponga de suficiente seguridad económica) aprovechar la contingencia para negociar precios y condiciones extraordinarias para la compra de propiedades en blanco que se entreguen una vez que los efectos económicos de la pandemia hayan pasado y la reactivación se encuentre en proceso.

Para poder responder a esta pregunta es necesario antes entender la diferencia entre "deuda buena" y "deuda mala". La "deuda mala" es aquella que utilizamos para incurrir en "gastos", entendiéndose por gastos, todas aquellas cosas que son agradables o entretenidas en la vida, tales como: un viaje, una cena, un automóvil, la casa en la que vivo, ropa, un teléfono o un televisor. La "deuda buena" en cambio, es aquella que utilizamos para las "inversiones", entendiendo por inversiones todo aquello que nos permitirá multiplicar nuestro dinero, como por ejemplo: un negocio, bonos o propiedades. Lamentablemente el 99% de las personas no cuenta con fondos suficientes como para invertir y lograr resultados satisfactorios. Es aquí donde entra en juego el concepto de "deuda buena", también conocida como "other people´s money". En pocas palabras, si no tenemos una cuantiosa base de dinero, la única manera de lograr enriquecernos es utilizando el dinero de los demás. Riesgoso es entonces, endeudarse para adquirir gastos pues si no logramos "llegar a fin de mes" en marzo, difícilmente tendremos capacidad de llegar a fin de mes en abril, especialmente si la deuda esta afecta a intereses.

Existe la noción de que tras la reforma tributaria el negocio inmobiliario se volvió inviable debido a que se volvió afecto a impuestos. En realidad, lo que ocurrió es que el negocio se volvió un 33% más lento, siendo necesario esperar 4 años en vez de 3 para saltar de un ciclo de inversión al siguiente. No obstante, el negocio sigue siendo extremadamente rentable aun pagando impuestos. La pregunta que debiéramos hacernos es: ¿estoy dispuesto a pagar más impuestos a cambio de ganar lo que gana el jefe de mi jefe sin tener que trabajar más de lo que trabajo hoy en día?

Existen varias estrategias de financiamiento a las que probablemente tienes acceso y seguramente desconoces. En la segunda reunión estudiamos en detalle las distintas fuentes de financiamiento y analizamos nuestras posibilidades de inversión. Si bien se estudia caso a caso, en general existen 3 requisitos por parte de la banca para poder acceder a financiamiento masivo en condiciones óptimas. En la mayoría de los casos no se cumple con estos 3 requisitos hoy, por lo cual la clave está en construir un plan que nos permita cumplir con ellos en un periodo específico dentro de un futuro cercano. Teniendo claro lo anterior se planifica la ruta crítica de inversión en base a una carta Gantt inversa.

Los llamados "acumuladores de demanda" operan bajo la premisa "maximiza cantidad de propiedades" y en base a ese objetivo normalmente buscan conseguir la mayor cantidad de propiedades posible por un presupuesto determinado. Esto es un negocio de una sola jugada que apunta a comprar 5 ó 10 propiedades que tras 30 años estarán completamente pagadas. La racional de este modelo es "como la AFP no sirve para mucho, mejor cómprate 10 departamentos que se van a pagar solos para que cuando te jubiles tengas una renta complementaria por arriendo". El problema de este modelo es que no toma en cuenta el considerable el deterioro del ecosistema de un edificio y de un vecindario en un periodo tan largo. Es fácil entender que va a ocurrir con un vecindario en 5 años, en 10 o incluso en 15. Pero es muy difícil saber que clase de barrio será en 25 ó 30 años. En Santiago es fácil encontrar barrios que hace 30 años eran considerados de lujo y sin embargo hoy son hogar de prostitutas y delincuentes. ¿Te imaginas cobrándoles el arriendo a tus 65 años? Por otra parte, este tipo de empresas normalmente opera en acuerdo con 3 ó 4 inmobiliarias específicas por lo cual en el fondo se han convertido en vendedores externos destinados a vender a precios de descuento los saldos que las inmobiliarias no han logrado vender. Lo anterior no es problema si nuestro objetivo es "maximizar la cantidad de propiedades", pero no es de ninguna utilidad si nuestro objetivo es "maximizar el dinero ganado gracias a un set de propiedades". En contraposición, el modelo de multiplicación patrimonial ha sido usado por siglos por prácticamente cualquier multinacional que podamos imaginar con el objetivo de aumentar sistemáticamente sus activos y maximizar el porcentaje de estos perteneciente al dueño. En el contexto de las inversiones inmobiliarias, el objetivo no es acumular muchas propiedades baratas sino que aumentar, ciclo tras ciclo, de manera sistemática y consistente, el número de UF que le pertenecen al dueño y no al banco. Para conseguir lo anterior el foco de la decisión debe centrarse en el "valor" de una propiedad y no en su "precio".

No es un fondo de inversión. El rol es de asesor y no de intermediario. Esto significa que el asesor no toca en ningún momento los fondos del cliente, quien firma directamente frente a los bancos e inmobiliarias que elija. Por lo mismo, las propiedades quedan directamente a nombre del cliente quien tiene completo control sobre las mismas en todo momento. El rol del asociado es guiar y aconsejar desde su experiencia explicando imparcialmente los pros y contras de cada alternativa. Durante este proceso el cliente gana tal entendimiento de los factores que determinan el funcionamiento del mercado inmobiliario que se siente en completa capacidad para tomar las decisiones más convenientes con absoluta certeza y claridad.

Puede ser sin problemas 10 veces más rentable que los instrumentos más comunes de inversión como bonos, depósitos a plazos e incluso fondos mutuos. Por otra parte, es bastante seguro ya que a la larga las propiedades siempre suben y además están protegidas contra la inflación por la UF. Además de lo anterior el riesgo es aún menor si en vez de una o dos propiedades caras se cuenta con 5 o 10 propiedades pequeñas ya que prácticamente cualquier imprevisto económico en la vida puede ser resuelto fácilmente con la venta de una o dos propiedades manteniendo todavía varias en el portafolio.

Existen dos riesgos muy definidos en el negocio: perder el trabajo 9 meses antes de la entrega del edificio y que se termine el multicrédito en Chile. De ocurrir lo primero se estaría en una posición solucionable pero bastante complicada en la que se arriesga perder un porcentaje importante del capital invertido. Existen varios mecanismos para mitigar este riesgo, pero definitivamente preferimos evitar esta posición. De ocurrir lo segundo el cliente no podría adquirir las propiedades y probablemente perdería buena parte de lo invertido. Lo mismo ocurriría con el asesor quien además enfrentaría la colera de sus clientes. Por su parte las inmobiliarias estarían en serios problemas y se verían repentinamente con un sobre stock cercano al 50%. Las constructoras no podrían cerrar nuevos contratos para construir nuevos edificios y se verían en la necesidad de despedir a una enorme cantidad de empleados en distintos niveles. Siendo la construcción la 2da industria más importante del país, el desempleo subiría de forma considerable por lo cual los ministros de trabajo, hacienda, economía y construcción verían sus cargos comprometidos. El ejecutivo enfrentaría severos cuestionamientos por parte de la ciudadanía situación que se extendería a su bloque político en general. Por último, los bancos perderían una parte importante de su facturación anual lo que generaría recortes de presupuesto y despidos masivos.

El asesor cuenta con más de 10 años de estudios formales de Ingeniería Comercial, Economía y Negociación en las mejores universidades de Europa y Estados Unidos. Invierte desde el año 2012 y en solo 7 años ha logrado multiplicar sus activos por un factor de 81 utilizando el modelo de multiplicación patrimonial. Entre sus objetivos personales se encuentra la acumulación de activos por 360 mil UF antes del año 2024 lo cual está en línea con los resultados obtenidos hasta el momento. Más detalles en: https://www.linkedin.com/in/alejandrocofre/

Entre marzo de 2017 y diciembre de 2019 se han realizado asesorías a 35 clientes, lo cual se mantiene en linea con el plan anual consiste en atender a solo 12 clientes, uno por mes. Durante el año 2019 se asesoró a 11 clientes quienes realizaron inversiones por un total de 13.151 UF mediante las cuales adquirieron 88 propiedades avaluadas en 318 mil UF (~8.500 millones de de pesos).

A diferencia de la química o la física, la economía no es una ciencia exacta y por lo tanto es imposible asegurar resultados exactos. En economía se trabaja en cambio con suposiciones fundamentadas. Es concreto, se trata de una opinión experta fundamentada en base a abundante experiencia e información de mercado privilegiada. Durante la asesoría se elabora un plan de inversiones detallado, modelable en base a "what if scenarios", lo cual permite definir bandas de confianza entre las cuales se moverán nuestros resultados. El objetivo de la asesoría es transmitir al cliente de manera clara y sencilla una serie de conceptos clave que le permitirán decidir por su propia cuenta si las alternativas de inversión propuestas son lo suficientemente rentables como para embarcarse con tranquilidad en ellas. Gracias a la exponencialidad del modelo, a menudo los resultados son tan rentables que incluso el peor de los escenarios es varias veces más conveniente que cualquier otra opción de inversión que el cliente pudiera considerar.

En la mayoría de los casos ambos objetivos son perfectamente compatibles, si bien depende de varios factores personales como la edad, la profesión, la renta líquida, la antigüedad laboral, el nivel de endeudamiento entre otros que el comité de riesgo de cada banco evaluará para otorgarnos o no un determinado nivel de acceso a financiamiento. Todo esto se evalúa en profundidad en la reunión #2 de levantamiento de objetivos.

Dado que tras cada ciclo de inversión nuestra capacidad de contraer nuevas deudas se verá reducida, no tiene sentido hacer una inversión en condiciones distintas al óptimo. Si bien en algunos casos es posible invertir de manera inmediata, lo que se hace normalmente es preparar las condiciones óptimas para invertir en el mediano o corto plazo mediante un plan de inversiones específico. Esto permite maximizar los resultados desde el primer momento y evitar los frecuentes cuellos de botella financieros que impiden a los inversionistas amateur superar la barrera de las 15 propiedades. Es conveniente contar con un buen diagnóstico ANTES de tomar alguna decisión de inversión pues, si no se hace de la manera adecuada, la compra de una sola casa puede limitar o incluso destruir para siempre nuestras posibilidades de inversión. No es raro encontrase con personas que se sienten orgullosas de haber adquirido una segunda propiedad ignorando que con el mismo presupuesto podrían haber adquirido fácilmente 7 o más propiedades de igual valor. El resultado es un enorme costo de oportunidad y por lo mismo, es aconsejable asesorarse desde el inicio con un profesional.